将老旧小区改造纳入城市运营体系

发布时间：2021-10-19

老旧小区改造是一项利国利民、提升城市形象和老百姓有获得感的民生工程及发展工程，其中老百姓的获得感是老旧小区改造最核心的意义。近三十年，我们国家经济和科技飞速发展，城市建设也突飞猛进，人们的生活环境也随之发生很大的跨越。一座城市中，居住在老旧小区和新建小区中的人们在物质生活环境方面是存在不均衡的，而老旧小区改造就是消减和弱化这种不均衡，从而建立现代社区生活服务体系的重要内容。

老旧小区改造并不能独立于城市区域外部环境，而是和小区周边有着千丝万缕的联系，也和城市发展的方向以及智慧城市的建设有着不可分割关系，因此我们不可以将老旧小区改造和城市发展进行割裂，而是必须将其纳入到城市运营体系统筹考虑，并寻求其可持续发展的方式方法。

1.当下老旧小区改造需待解决的四个问题

（1）投资机构的多元参与

老旧小区改造工作中首先要解决的问题就是资金来源，以前的资金主要依靠政府拨付，相当于国家承担了老旧小区居民的生活品质提升的成本，这种纯粹投入的模式是不具备闭合的商业链。并且随着老旧小区改造的规模和品质提升，这部分投入会越来越大，这种模式的可持续性就会随之降低。因此，还是需要广泛吸引更多的资本加入进来，有投入、有产出，形成健康的商业循环链条。

从资金性质和来源方面，政府投入的部分用来保障基础性的设施改造，比如外保温、上下水的改造，用来保证老旧小区居民最基本的物质环境生活品质；社会资本进入，通过物业服务、商业环境改造提升老旧小区的管理和活力。

社会资本对老旧小区改造的投入有两大部分的回报。一部分是直接收费权回报，一部分是商业经营权回报。直接收费权的回报主要是物业费以及其他的社会服务性的收费，如垃圾处理费等。商业经营权是将老旧小区的闲置空间（例如锅炉房、仓库、自行车棚等）盘活作为商业用途，重新注入活力，产生商业效益。但是由于老旧小区的空间已经被限制，进行闲置空间的改造和盘活必然需要很多的政策解绑，比如用地性质的变更、建筑规范的调整等，否则就需要通过层层审批，阻碍了项目的进度。用地性质变更涉及到将非商业用地转变为商业用地；建筑规范的调整涉及到日照间距、建筑层数等。

（2）建立工作导则和成功模板
老旧小区改造是全国范畴的工作，但是各个地区的地域环境不同，经济发展也并不均衡，所以改造的模式和方法各种各样，没有统一的标准和规范。这就造成了各地的老旧小区改造工作各自为战，无法用共同的方式方法、改造目标、评价机制对各地的工作机进行评价。

另外，从全国范围来讲，目前老旧小区的改造工作还处于试点+启动阶段，很多城市对这项工作还比较陌生，处于摸索阶段。虽然有试点城市的经验总结，但是还没有形成指导性的理论和改造规范，对其他城市和地区的没有发挥到最大的指导作用。

因此，需要目前的阶段，亟需出台一个老旧小区改造的导则，导则的目的是设置改造标准的最下限，经济发达地区，可以在这个导则的基础上进行提升，而经济欠发达地区则需要依据导则，形成改造工作的最低品质保障。并且这个导则应该细化到具体工程实施层面，每个改造类目都要有最低标准要求，不同地域的改造可以根据当地的实际情况选择改造类目。

在资本介入和改造政策方面，我们也要总结出若干基本模式，在具体工作中可以根据具体实况，以这些模式为模板，进行微调，以达到改造成果最优化，群众受益最大化。

在制定导则的同时，我们还需要打造不同地域、不同品质的若干模板，为老旧小区改造工作树立行业标杆，减少摸石头过河的过程，以免造成时间和资源的浪费。

（3）公众参与

老旧小区改造最核心的目的，就是将住在老旧小区的居民纳入到现代生活服务体系，居民作为受益者，将长期生活在被改造的居住区内，因此，他们对未来生活的期望和幸福感都不应被忽视忽略，他们的诉求应该被纳入老旧小区改造的目标中。所以，在老旧小区改造的过程中，要形成居住者、改造者和管理者之间的互动机制，提升社区居住者的积极性。

虽然居民的诉求是老旧小区改造的重要依据，但由于居民意见往往从自身出发，并且缺乏专业知识，难以从全局和专业层面提出整体诉求。因此，在积极引入民众参与的同时，第一，要协调多方利益诉求的差异。比如加装电梯高低层利益冲突、停车场改造有车无车利益博弈、上下水管道改造各方诉求差异等，常常陷入“一人反对，全员搁置”的困境。在具体实施措施中，要通过会议协调、投票表决、个体动员等方式，保证大多数人的利益。同时，少数人的利益同样不能被忽视，牺牲少数人的利益来满足大部分人的诉求，是一种简单粗暴的做法，也不利于后续的长效管理。而从另一方面来说，“少数”和“多数”是一种相对的存在，任何人都有可能在某个改造项目上成为持反对意见的“少数人”。因此，尊重“少数人”，实际上是对所有业主利益的重视。例如加装电梯增加噪音、影响采光，就可考虑给予一楼住户适当补偿；增设小区停车位，有车业主缴纳费用可用来补贴物业管理，实现全体业主获益。第二，要进行民众教育，提升居民对老旧小区改造的专业认知以及对改造政策的误读，积极向居民宣传老旧小区改造对提升居住质量和提高生活品质的意义，使居民对老旧小区改造这项政府民生工程政策有更深刻地理解。引导居民以集体为立场，统筹个人与集体之间、短期与长期之间的矛盾，共同建设现代社区生活服务体系。

在居民教育方面，除了改造过程中的沟通教育，还需要打造社区教育体系，针对老旧小区居民老龄化程度较高，老年人与现代社会脱节较严重的现状，可以打造以现代智能生活为主体的社区教育体系，例如智能手机、智能家居的使用，老年生活品质提升等。针对年轻人，可以打造儿童抚育培养、个人素质提升、兴趣爱好社团以等方面的社区教育体系。通过社区教育体系的建立，提升居民的认同感和社区文化的向心性，为老旧小区的管理和运营奠定群众基础。

（4）材料和技术的可持续性

老旧小区改造工作中需要注意的最后一点，是材料和技术的可持续性。老旧小区改造是一项投资巨大、关系民生的工程，在具体工作中，我们要做到一次投入，长久受益，将最先进的建筑技术以及新材料、新工艺应用到老旧小区改造中，做到当下先进，未来若干年内不落后。包括智慧城市的高新科技，将老旧小区的居住品质进行一次性提升，直接纳入智慧城市的运营体系。

另外，要做好工程统筹，一次性实施到位，不要今天改外立面，明天改上下水，给社区居民造成多次困扰的同时，还造成了人力、物力、财力资源的浪费。

2.从城市开发到城市运营

经历了2000年之后城市大扩张、大开发的历程，这几年我们的城市发展趋于冷静，从量的提升转向了质的提升。转变之前，我们的城市建设发展的关键词是“开发”——地产开发公司、城市开发区……现在，我们的城市建设发展的关键词需要转变为“运营”了。

顾名思义，城市运营不是拿地——盖房子——卖房子这种简单的三步走，而是从京葡萄官网·（中国）登录入口、城市金融、城市产业、城市营造和城市服务这五大板块缺一不可。京葡萄官网·（中国）登录入口，就是深度了解城市的经济、社会、空间发展脉络，找出城市发展的问题和矛盾，并寻求解决办法；城市金融，是指城市发展的资金来源、筹措方式与发展收益分配；城市产业，是指一座城市赖以存在和延续下去的经济命脉；城市营造，是对城市空间进行统筹规划和设计建设，使之适应城市产业和城市人口的发展；城市服务，是为城市中生活的人们提供生产和生活上的保障和便利。

对已经习惯了原有城市开发模式的政府机构和地产机构以及资本机构来说，城市运营是一个全新的挑战，需要学习和摸索的地方还很多。2015年开始，中景恒基就开始探索城市运营之路，从地产开发型企业向物业持有型企业转变。中景恒基先后在江苏连云港、四川眉山市，还有河北张家口，做了三个城市运营的综合项目，涉足了从空间建设到产业引进再到物业管理多个层面。

在城市运营中，城市存量资产的更新是非常重要的一个版块，城市存量资产的内容多种多样，其中就包含了老旧厂房、仓库以及老旧小区，老旧小区改造是城市存量资产中占比较大的部分，但是单纯的老旧小区改造的运营模式和收益并不理想，因此需要将其纳入整个城市运营的大系统，与周边的其他城市功能区联动盘活，才能让老旧小区改造工作更加顺利的实施，同时，也为城市带来更加充足的发展动力和活力。

3.智慧城市领域的业务延伸

近几年随着智慧城市概念的提出，中景恒基也基于自身的业务范畴，在智慧城市领域延展了业务空间。从2015年开始，中景恒基就开发智慧社区相关的产品，目前已经取得了一些成果。例如智慧电梯，传统的电梯在维修保养和故障警报方面都有较大的不足，由于电梯使用频率不同，保养的时间和频率也有不同，智能电梯可以自动记录运行距离、时长和开门次数，自动通知电梯保养机构，避免由于保养不及时而产生相关的事故。同时，智能电梯可以通过面部识别，向外可以与城市管理机构联网，为居民提供安全保障，向内可以和智能家居联网，为居民提供更加便利的生活。例如现在整个社会都非常头疼的电动车上楼问题，通过智能电梯可以很好的杜绝这种现象，有效的保障居民的生命财产安全。