随着城镇化率的不断提高，我国出现了大量的空心村和半空心村。各级地方政府，特别是县区级地方政府，为了实施国家乡村振兴战略，盘活村集体闲置资产，复兴古村落，委托文旅平台公司承担了开发农文旅项目这一重要使命和工作目标。实践中，如何做好这项工作，完成这个使命，使重资打造的农文旅经营项目能够可持续的经营，是平台公司面临的急需解决问题。

　　一、  首要的工作是科学选址

　　一边是城镇化，一边是乡村振兴，城镇化是主流，乡村振兴必然

是有选择性的而非全部乡村都振兴，所以要选择那些具备振兴条件的村落实施“文旅+N”的开发，这是项目可持续经营的先天条件，先天不足，后天必败。

　　综合的选址条件应包括：优美的自然环境、便利的交通条件、深厚的历史文化、悠久的民俗继承、相对集中的可开发区域等。这些条件项下还会有更多的细分，如景区旁、近城区、古村落、可建设用地指标足，原住民具有参与意愿和能力等等。实操中要根据项目情况列出具体条件逐一判断。

位于湖北省通山县大畈镇龙隐山和隐水洞景区间的隐水村康养项目

　　二、  以可持续经营为检验标准实施策划

　　对于项目策划来说，如何利用好优美的自然环境、便利的交通条件、深厚的历史文化、悠久的民俗继承等客观存在实现引流，是首要考虑破解的问题，其次就是要设计“吃、住、行、游、娱、购”的内容和体量，从而满足业态平衡需要，这是个技术问题。目前，全国旅游目的地的六要素业态内容和表现形式与技术手段基本雷同，也很容易被模仿甚至超越，项目与项目的区别重点是在地文化的差异化，所以深度挖掘在地文化并采用恰当的形式给与表现和发扬光大是项目成功的关键，是项目生命力的体现。

　　社会学对文化的定义是：文化是一个普遍的社会现象，是人们长期创造形成的产物，同时又是一种历史现象，是社会历史的积淀物。

　　它不仅包括人类所创造的精神财富，如宗教、信仰、风俗习惯、道德情操、学术思想、文学艺术、科学技术、各种制度等，而且还包括了凝结在物质之中又游离于物质之外的，能够被传承的国家或民族的历史、地理、风土人情、传统习俗、生活方式、文学艺术、行为规范等。

　　深度挖掘在地文化，就是以区县为区域，寻找其与众不同的上述内容，去其糟泊聚焦精华，通过建筑、环境、业态、活动、艺术呈现等再创作方式与手段表现出来。这个策划过程就是项目定位立意塑魂的过程，它决定了项目的成败。

位于四川省昭化区昭化镇“天下第一山水太极”的水通坝村康养项目

　　三、  以合法合规为检验标准编制规划

　　项目的定位和创意，需要以规划的形式呈现出来供政府领导、平台公司、投融资各方评估审议项目的可行性。准确表达项目策划内容，是项目规划的基本要务，项目规划的重要作用是在合法合规的框架下准确表达项目策划内容，确保项目建成后具有合法性，形成平台公司等投资人的有效资产。

　　空心村的规划按照深度划分包括概念性规划、初步设计规划、详细性修建规划。如果概念性规划成果能够做到可用于指导详规，则可以省略初步设计规划。每个阶段均需要政府有关部门予以审核确认，只有合法合规的规划成果才具有实施性。

位于四川省剑阁县双旗美村的民宿集群项目

　　四、  以可落地运营为检验标准论证规划

　　项目规划是综合规划，内容包括土地利用规划、市政基础设施建设规划、建筑规划、交通规划、标识规划、产业导入规划等，既要符合上位规划又要符合相关政策要求，还要融入在地文化内涵，政府各部门审查会比较严格，通过后一般均能够达到合法合规要求，但是否能够可持续经营下去，只能由平台公司自行考量并承担责任，所以平台公司要把可落地运营作为首要条件来决定项目是否实施。运营前置是解决这个问题的好办法。

　　运营前置不仅是一种理念，更是一种实践方法。它强调让运营团队在项目立项后全面介入主导项目建设到后期运营的全链条工作，将业态布局作为前提，在项目的策划、规划、设计阶段统筹考虑。这有利于运营团队从项目初期就参与决策，对结果负责，从而提升项目的整体效果和可持续性‌。

　　目前运营团队稀少且良莠不齐，这符合一个刚刚兴起的行业特点。在此客观条件下，如何找到符合项目发展需求，且值得平台公司信赖的运营团队，是解开所有困难的“金钥匙”。

　　选择运营团队的主要标准应该是“既听其说又看其做；既看其过去做又看其未来做”。听其说，就是要看它的运营思路；看其过去做，就是看它的业绩；看其未来做，就是要看它本项目在做运营的同时，能不能参与投资，即考验它对本项目持续看好的决心。只有这样，才能在现实客观条件下，通过利益捆绑的经济手段，和方案审查业绩审查的理论技术手段相结合的方式，找到适合自己的运营商合作伙伴。

位于四川省资中县的罗泉古镇运营规划

　　五、  以多方参与为手段实施开发建设

　　习近平指出：“国有企业是壮大国家综合实力、保障人民共同利益的重要力量，必须理直气壮做强做优做大，不断增强活力、影响力、抗风险能力，实现国有资产保值增值”。平台公司要以党建为引领，鼓励社会资本参与项目开发建设。可以直接采用与其他性质企业股权、债权、经营权合作，也可以间接采用基金引领、投资优惠、资源使用权置换等多种合作方式形成社会合力，共同建设共同享有共同使用共同消费本项目，间接验证项目的可行性的同时，化解投资风险共享投资成果，实现社会价值。

位于江苏省连云港市赣榆区塔山镇的徐福康养小镇

　　六、  以年度综合指标考核结果为依据促进运营

　　项目落地后具有长期性，短则几十年长则不可思量。客观讲，平台公司应该拥有自己的运营团队，实现全业务控制，也可同时运营N个投资项目，摊薄运营成本。现实中，平台公司大多采用运营外包的委托方式，或与心仪运营商合资组建运营公司方式实施项目运营工作。无论采用何种方式，确保短期的运营符合长期的项目发展需要，是平台公司需要破解的问题。

　　将年度综合指标考核内容写入外包合同或合资公司章程，明确完成指标全额付费或实现分红；未完成指标降低付费或不得分红；连续N年未完成指标，解除合同关系或运营方零价格转让股权退出等条款，都是约束运营团队恪尽职守，不断推陈出新持续改善和加强运营工作的有效措施。

位于北京市平谷区直罗营镇的核桃洼村

　　七、  以开放心态持续保障运营创新投入

　　项目投运后的长期性，社会不断加快变化节奏的现实残酷性，均对项目运营工作中遇到的风险进行控制提出了挑战。项目运营风险包括市场变化风险、政策变化风险、突发事件风险、自然灾害风险等。相比较而言，市场变化风险是经常性的，需要运营团队在日常工作中持续应对，平台公司对其创新应对能力的评价也是难以客观的，即“没有最好只有更好”。

　　这个问题的解决，需要投运双方以诚信为本，坦诚相对。特别是平台公司方面，对运营团队提出的创新投入、更新投入预算与方案要持平和理性态度对待，不能先入为主的排斥，一定要以全力支持的行动给与运营团队持续改善运营，包括引入新业态、采用新技术新手段等，总之，双方要形成合力，以开放的心态多做有益于项目持续经营的事情，不做不利于合作的事情。

位于黑龙江省海林市横道河子镇的俄罗斯风情小镇

　　综上，一个农文旅项目的从无到有，是一个集多方智慧与优势共同协作完成的系统工程，本文受篇幅所限无法一次详尽，期望能为实际工作中的同行提供启发与参考。

　　中景恒基投资集团致力成为中国受人尊敬的城乡运营商，愿与大家携手共同努力，为人民实现现代化的美好生活而努力奋斗！

　　中景恒基投资集团，以城市运营和乡村振兴为核心业务，秉持诚信、创新、竞合、进取的新发展理念，强化统筹意识、放远战略眼光、践行社会责任。

　　本文作者为中景恒基投资集团总裁助理赵立新，高级会计师，农文旅结合项目从业十余年，具有丰富的落地实战经验。

　　文中插图均为集团考察或建设、运营的项目，欢迎有意携手共进的社会各界人士、企业与我集团联系。